지난 10월부터 수도권 아파트 실거래 가격이 하락세로 전환했다.ⓒ연합

지난 10월부터 수도권 아파트 실거래 가격이 하락세로 전환되고 최근 거래량 부족 현상이 더해지면 집값 하락 기조는 한층 더 뚜렷해질 것이란 전망이 나온다. 하지만 일부 부동산 전문가와 민간 연구기관들은 내년에도 집값이 가파르게 상승할 것이라고 보고 있다.

20일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 내년 주택 매매 가격이 2.5%, 전세 가격은 3.5%씩 오를 것으로 내다봤다. 상승 전망 근거는 '공급 부족 누적'이다. 주산연에 따르면 문재인 정부 임기 동안 전국 주택공급 물량은 258만 가구로 같은 기간 수요 증가량 296만 가구에 크게 못 미친다. 공급 부족에 임대차법 시행으로 전세가격이 매맷값을 밀어 올릴 우려까지 있다.

김덕례 주산연 주택정책연구실장은 "인천, 대구 등 일부 공급과잉 지역과 '영끌'(영혼까지 끌어모은 대출) 추격 매수로 단기간에 집값이 급등한 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것"이라고 말했다. 대한건설정책연구원 역시 내년 전국 아파트값과 전셋값이 각각 5%, 4% 오를 것으로 전망했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 지난 16일 한 건설사 유튜브 채널에서 계약갱신청구권이 만료되는 내년 7월 전세난이 심화하면서 지난해처럼 전셋값이 집값을 밀어 올리는 상황이 재현될 것이라고 내다봤다.

심 교수는 "계약갱신청구권이 내년 여름에 처음으로 2년이 지나기 때문에 그때까지 전세난으로 불안한 상승세가 이어질 것"이라며 내년 집값을 전망했다.

그러나 시장 지표는 집값 하락을 가르키고 있다. 부동산업계에 따르면 서울 강남4구와 마포구 등의 아파트 실거래 가격이 하락 전환했다.

한국부동산원 공동주택 실거래가지수를 보면 지난 10월 기준 강남·서초·송파·강동구 등이 포함된 동남권 아파트 실거래가지수가 0.03% 하락했다. 마포·서대문·은평구가 있는 서북권은 이보다 큰 0.50%의 하락폭을 보였다. 두 지역의 실거래가 지수가 하락한 것은 3월 이후 7개월 만이다. 동북권도 변동률이 0.18% 수준으로 떨어졌다. 지난 7월 2.46%를 기록한 이후 꾸준히 하락세다.

실거래가지수는 표준주택의 호가 등 시세를 바탕으로 조사하는 가격 동향 조사와 달리 실제 거래 후 신고된 실거래가격만을 기준으로 한다. 정확성이 가장 높은 통계로 평가된다.

8월부터 본격화된 대출 규제와 고점 인식에 따른 매수심리 위축과 관망세 증가가 영향을 미친 것으로 보고 있다.

부동산원에 따르면 10월에 팔린 서울 아파트 중 실거래가가 종전보다 하락한 건수의 비중은 30.1%로 조사됐다. 9월의 23.6%에 비해 6.5%포인트 높다. 아직 신고기간이 남았지만 11월30일까지 신고된 11월 거래 는 41.3%다.

부동산원은 "매수심리가 위축돼 전반적으로 하락 거래가 느는 추세"라며 "이런 분위기라면 내달에는 서울에서도 지수 하락 권역이 늘거나 서울 전체가 하락 전환될 가능성이 크다"고 말했다.

현재 집값 내는 거래량 감소에 기인했다는 점에서 10월 이후 연말까지 거래량 감소 영향까지 더해지면 내림세는 더 커질 것이란 전망도 나온다.

서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량(잠정치)은 1233건으로 10월(2313건)의 절반 수준으로 줄었다. 올 6∼11월 아파트 거래량은 1만8629건으로 지난해 같은 기간 4만5699건의 41% 수준이다.

서울 일부지역에서는 시세와 실거래가가 하락 사례도 심심찮게 나타나고 있다. KB부동산 월간시세트렌드에 따르면 지난달 서울 소재 6개동의 시세가 전월 대비 하락했다. 시세가 하락한 동은 영등포구 영등포동4가(-1.25%), 관악구 남현동(-0.67%), 중랑구 면목동(-0.58%), 서대문구 냉천동(-0.13%), 서대문구 북아현동(-0.10%), 강서구 가양동(-0.08%) 등 6곳이다.

서대문구 북아현동 'e편한세상 신촌' 아파트 전용면적 84㎡ 평균 시세는 이달 기준 16억7750만원으로 10월 16억9000만원 대비 1250만원 하락했다. 서대문구 냉천동 '돈의문센트레빌' 전용면적 84㎡ 시세도 14억5000만원으로 11월 14억5500만원 대비 500만원 떨어졌다.

실거래가 하락 사례도 나타난다. 중랑구 면목동 늘푸른동아 아파트 전용면적 59㎡는 지난달 4일 6억7000만원(3층)에 거래됐는데 최고가인 9월9일 7억4000만원(15층)보다 7000만원 낮은 것이다.

전문가들이 집값 상승 원인으로 꼽은 공급문제도 내년에 해결되면서 하락장이 본격적으로 시작될 것이라는 의견도 나온다. 정부가 지난 3분기부터 5만호 규모의 사전청약을 차질없이 해내고 있는 데다 내년에도 올해와 비슷한 규모로 공급물량을 쏟아낼 예정이기 때문이다.

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 이날 TBS 김어준의 뉴스공장에 출연해 "정부가 예정한 사전청약 물량이 내년까지 쏟아질 예정이라 시장에서는 관망세가 이어지고 있는 것"이라며 "새로운 물량 즉 신축이 구축 아파트보다 저렴한데 굳이 지금 매수를 결정할 필요가 없다는 심리가 번지면서 거래량 하락과 가격 하락이 이어지고 있는 것"이라고 설명했다.

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