갭투자 전세 열풍 2년, 보증금 사고 우려 급증

송고 2022.09.05 13:13 | 수정 2022.09.05 13:21
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

재테크용 전세 1만2284건 만기 임박

서울 아파트 전세가율 80% 육박 지역도 등장

부동산 재테크로 성행했던 갭투자 전세가 만료를 앞두면서 전세보증금 미반환 사고가 급증할 것이라는 우려가 나온다.ⓒ연합

최근 집값이 가파르게 하락하고 있는 가운데 2020년 상반기 부동산 재테크로 성행했던 갭투자(전세 낀 매매주택)용 전세계약 만가 도래하면서 전세보증금 미반환 사고가 급증할 것이라는 우려가 커지고 있다. 예상 만료 계약은 '2020년 6·17 대책'에 포함된 '의무 입주' 조항 적용 전 막차 물량이 포함돼 위험 규모도 막대할 것이라는 예상이 나온다.

5일 부동산업계에 따르면 계약 만료를 앞뒀거나 이미 만료된 갭투자 전세계약은 1만건을 넘는 것으로 추정된다. 실제 부동산 빅데이터 업체 아실 데이터를 보면 지난 2020년 서울에서 아파트 매매 후 구매자가 직접 입주하지 않고 임대를 놓은 이른바 '갭투자' 건수는 1만2284건으로 집계됐다. 이는 월 평균 300여건에 그친 2021년 대비 3배 이상 많은 수준이다.

당시 갭투자 급증은 본격적인 집값 상승기에 접어든 데다 저금리 기조까지 유지되면서 쏠쏠한 재테크 수단으로 간주됐다. 하지만 현재는 시장 상황이 상당히 달라졌다. 집값 하락이 본격화되면서 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격 비율)이 높았던 지역은 매매 가격이 떨어지면 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세'가 속출할 위험이 커지고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전셋값이 오른 상태에서 집값이 조정 국면에 접어들면서 전세가율이 높아지는 추세"라며 "갭투자가 성행한 지역을 중심으로 깡통전세가 늘어날 것이고 주택 수요가 상대적으로 적은 지방을 중심으로 집값이 하락하면서 전세금을 돌려주는 못하는 악순환이 반복될 수 있다"고 우려했다.

이와 관련 서울시에 따르면 금천구 아파트 전세가율은 79.9%에 달하고 △구로구 64.4% △관악구(63.7%) △강북구(63.6%) △중랑구(63.1%) 순으로 높았다. 통상 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험성이 크다고 본다.

집값이 하락하면서 갭투자 수요가 줄어들고 있는 현상도 기존 갭투자 전세의 반환금 사고 가능성을 높이는 요인이다.

아실에 따르면 갭투자가 가장 많이 늘어난 서울 상위 5개 구(은평·성북·강남·노원·서대문)의 지난달 갭투자 건수는 총 5건에 불과했다. 최근 3개월 간 서울 전체의 갭투자 건수도 65건에 그쳤다. 지난해 말부터 올해 초까지 지역별 갭투자 비중이 20%에 육박했지만 최근에는 두자리수를 넘어서는 지역은 단 한 곳도 없었다.

서울에서 전세가율이 높은 대표적인 지역으로 꼽히는 노원구의 경우 지난 2019년 전체 거래의 약 30%가 갭투자로 이뤄졌다. 2020년 들어서는 본격적으로 갭투자가 유행하면서 6월에는 318건으로 역대 최대치를 기록하기도 했다. 최근 3개월간 노원구의 갭투자 건수는 월평균 3건에 불과하다.

강서구도 상황이 비슷하다. 2019년부터 2020년 6월까지 강서구 전체 거래의 약 20% 이상이 갭투자였던 것으로 집계됐다. 갭투자 건수가 가장 많았던 시기는 노원구와 마찬가지로 2020년 6월(188건)이었다. 최근 3개월간 강서구 갭투자 건수는 월평균 2건이었다.

부동산업계 관계자는 "갭투자 자체가 부담은 최대한 줄이는 방식으로 하는 임대사업 성격이 큰 만큼 작은 변동성에도 문제가 발생할 가능성이 크다"며 "갭투자 분위기가 위축됐다는 것은 기존에 빚을 내서 갭투자에 나선 수요자들은 타격을 입었을 가능성이 크다는 것으로 해석할 수도 있다"고 말했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "갭투자는 전세가율이 높은 지역을 중심으로 유행했는데 최근 해당 지역들이 가장 먼저 집값이 떨어지면서 새로운 세입자를 구해도 전세 보증금을 돌려줘야 하는 '역전세' 현상이 나타나고 있다"며 "특히 해당 지역 중 단기간에 입주 물량이 몰린 지역을 중심으로 보증금을 돌려주지 못하는 사고가 급증할 것으로 우려된다"고 말했다.

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