부동산 조각투자에 대한 관심이 커지는 가운데 투자자 보호에 대한 안전망이 마련돼야 한다는 우려도 커지고 있다.ⓒ카사

고가의 부동산 자산을 지분형태로 쪼개 다수의 투자자가 공동으로 수익을 나누는 부동산 조각투자에 대한 관심이 커지는 가운데 사업자들도 늘어나면서 시장 규모는 계속해서 커지고 있다. 소액으로도 투자할 수 있는 데다 투자금을 비교적 신속하게 회수할 수 있다는 장점에 MZ세대를 중심으로 투자 열풍이 불고 있다는 평가도 나온다.

조각투자는 부동산 외에도 미술품, 음악 등 다양한 자산군으로 확대되면서 몸집을 키우고 있지만 현행법상 조각투자 기반은 법적 근거가 없다는 점은 사업자는 물론 투자자들에게 큰 불안 요소라는 우려도 섞이는 중이다.

8일 부동산투자 업계에 따르면 부동산 조각투자 사업자가 늘어나면서 시장이 커지고 있다. 1호 플랫폼 '카사'에 이어 세종텔레콤의 '비브릭' 루센트블록의 '소유' 펀드블록글로벌의 '펀블'이 줄줄이 서비스를 개시하면서다.

부동산 조각투자 서비스 구조는 크라우드펀딩과 주식을 결합한 형태로 다수의 투자자들이 수익증권을 구매해 건물에서 발생하는 임대료나 매각 차익 등의 수익을 나눠 갖는 방식이다. 여기에 투자자는 투자 대상 건물 임대수익을 정기적으로 배당 받을 수 있다. 투자 대상 부동산이 매각될 경우 해당 판매에 대한 시세차익도 얻을 수 있다.

우량 자산에 대한 투자는 기존에 고액 자산가나 대형 기관투자자에게만 주어졌지만 투자 환경이 모바일 등으로 급격하게 바뀌면서 소액 투자자들도 공평하게 기회를 누릴 수 있게 된 것이다.

투자 어플리케이션에 상장된 모든 부동산의 최소 투자금액은 5000원으로 설정돼 있다. 커피 한 잔 정도 값으로 부동산에 투자할 수 있는 데다 주식처럼 매매할 수 있어 장기간 돈이 묶이지 않고 선택 투자가 가능해 여러개 건물을 묶어 투자하는 기존 리츠 상품보다 MZ세대의 투자성향과 잘 맞는다는 평가를 받는다.

상장 자산 규모도 커지면서 시장 자산 규모도 몸집을 키우고 있다. 현재 이들 사업자가 올린 공모액 기준 상장액은 700억원을 넘어섰다.

2020년 12월 첫 건물을 상장시킨 카사는 총 5개 건물(역삼 런던빌·서초 지웰타워·역삼 한국기술센터·여의도 익스콘벤처타워·동대문 부티크호텔 르릿) 가치는 각자 공모액 기준으로 16억~100억 총 265억원이다. 비브릭은 첫 상장 건물 '부산 초량 MDM'타워 하나의 가치만으로 387억을 기록했다. 공모 하루를 앞둔 소유의 '안국 다운타우너' 공모 총액은 53억원이다.

부동산 조각투자 시장의 수익성도 투자자들의 관심을 키우는 요소다. 업계에 따르면 통상 투자 수익은 3~5% 수준이며 많게는 10% 넘는 수익을 남긴 경우도 있다.

증권사들도 조각투자 시장의 성장에 베팅하고 있다. 실물자산을 기반으로 하는 조각투자 시장이 증권사의 미래 먹거리가 될 수 있다는 판단하에 시장 선점에 나서고 있는 것으로 풀이된다. 하나금융투자와 한국투자증권이 루센트블록과 협업하고 SK증권은 펀블과 손을 잡았다.

투자 진입장벽을 낮춰 사업자와 투자자들의 높은 관심을 얻는데는 성공했지만 안전장치가 없다는 점에서 시장에 대한 우려도 나온다.

부동산 조각투자는 감정평가를 거쳐 가치가 산정되고 이를 기반으로 상장되기 때문에 다른 자산에 비해 투기성이 덜하다. 그러나 부동산 조각투자의 기반인 수익증권이 현행법상 인정되지 않는다는 심각한 문제가 있다.

현행 자본시장법상 부동산은 수익증권 대상이 될 수 없다. 통상 지분 투자의 경우 소유권이 등기부등본에 명시가 되고 법적으로 소유권을 인정 받는다. 그러나 부동산 지분 투자는 수익증권 대상에 포함되지 않아 지분 거래에 대한 소유권이 아닌 일종의 청구권을 갖게된 격이라는 얘기다. 이런 구조는 투자 건물에 문제가 발생할 경우 투자 원금을 회수하지 못할 수도 있다.

이와 관련 자본시장 연구원도 소비자 보호를 위한 법적 안전망이 필요하다고 강조하고 있기도 하다.

김갑래 자본시장연구원 연구위원은 '조각투자 가이드라인의 의의와 후속 과제' 보고서를 통해 "금융위원회가 (조각투자에 대한) 가이드라인을 발표했지만 여전히 사업에는 불확실성이 존재한다"고 전제했다.

그러면서 김 연구위원은 조각투자 사업의 적법성을 확보하기 위한 조치로 △조각투자증권 매출규제 완화 △부동산 등 수익증권 허용 △조각투자 거래플랫폼 매매방식 규제 완화 등을 제시했다.

그는 "일부 부동산 조각투자 플랫폼의 경우 규제 샌드박스를 통해 사업을 진행하고 있지만 현행법 상 부동산은 수익증권 대상이 될 수 없다"며 "투자자 보호를 위해 부동산도 수익 증권으로 다룰 수 있도록 법을 개정해야 한다"고 말했다.

업계도 소비자 보호장치에 대한 부분이 취약하다는 데 공감하고 있다. 부동산플랫폼 부동산 인포는 "운용 방식과 투자 위험도 등 여러 정보에 대해 제공하는 것이 필수가 아니기 때문에 누군가는 수익을 얻을 수 있지만 실패할 확률도 꽤 크다"고 우려했다.

그러면서 "투자하기 전에 플랫폼 책임 재산과 전문성에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다"며 "조각투자는 권리를 거래하는 것이기 때문에 유통시장 감시도 미흡하다. 이러한 부분은 가격 조장이 될 수 있으니 유의해야 한다"고 덧붙였다.

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