집값 고점에 꽉 막힌 대출…갭투자 '뚝'

송고 2022.01.19 10:53 | 수정 2022.01.19 10:54
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

이달 갭투자 달랑 37건…지난해 1월은 4097건

자금부담 작용, 2030 영끌 수요도 감소 추세

정부의 대출규제 정책과 주택거래 관망세가 맞물리면서 갭투자도 급감하고 있다. ⓒ

집값 상승의 원흉으로 지목되던 '갭투자(전세를 끼고 사는 투자)'가 최근 급감하고 있다. 정부의 대출 규제 정책이 지속하는 가운데 집값 고점 심리와 주택 거래 둔화가 맞물리면서 투기 수요도 줄어들었다는 분석이다.

19일 부동산정보업체 '아파트실거래가(아실)' 통계 자료에 따르면 이번달 서울 지역의 갭투자 매매 거래 건수는 37건에 그쳤다. 이날 10시 기준 현재까지 증가 건수는 8건이다.

1년 전과 비교하면 급감한 수준이다. 지난해 1월 서울 지역 갭투자 매매 거래 건수는 4097건이었다. 1년 만에 4000건이 넘게 감소한 셈이다. 지난달(919건)과 비교해도 크게 줄었다. 아직 거래 신고기간이 남아있어 수치는 더 늘어날 수 있지만 지난 수치만큼 크게 늘어나지는 않을 것으로 보인다.

갭투자가 줄어드는 데는 주택 구매 자금줄이 막혔기 때문이라는 게 전문가들의 의견이다. 올해부터 DSR(총부채원리금상환비율) 조기시행으로 대출 받기가 더 어려워졌기 때문이다. DSR 규제는 총 대출이 2억원을 초과하면 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자가 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘지 못하게 하는 규제다.

투기 수요로 지목되는 20~30대의 이른바 영끌(영혼까지 끌어모은다) 주택 구매도 줄어드는 추세다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 하반기부터 2030의 주택 매입 비중이 연속으로 감소하고 있다. 지난해 9월 44.11%에 달했던 서울 아파트 20~30대 매입 비중은 10월에는 40.01% 11월에는 39.86%까지 내려왔다. 기준금리 인상과 대출 규제가 가시화됐다는 게 원이라는 해석이다.

집값 고점 심리도 작용했다는 분석이다. 부동산업계 한 관계자는 "집값이 고점이라는 인식이 번진 데다 대출 규제로 수요자들이 주택 구매 비용을 구하기도 어려운 상황"이라며 "거래 자체가 줄어드니 갭을 끼고 사겠다는 수요도 줄어든 것으로 보인다"고 말했다.

서울시가 주요 재건축 단지에 토지거래허가제를 적용한 점이 전체적인 갭투자 감소에 영향을 미쳤다는 의견도 있다. 서울시는 지난해 4월 27일을 기준으로 압구정 아파트 지구, 여의도 아파트 지구, 목동 신시가지, 성수전략정비구역 등 4곳을 토지거래허가구역으로 지정했다.

토지거래허가제가 적용되면서 해당 지역에서 면적 18㎡ 이상의 집을 사려면 해당 구청장 허가를 받아야 한다. 2년간 실거주할 사람만 허가를 받을 수 있으며 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'는 할 수 없게 된다.

전문가들은 앞으로도 갭투자에 불리한 상황이 지속하며 이런 추세가 유지될 가능성이 있다고 말한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "올해는 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 심해지고 금리도 점점 상승하는 추세"라며 "전체적인 거래가 줄어드는 상황에서 갭투자에 불리한 조건이 지속할 것으로 보인다"고 말했다.

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